Prodaja nepremičnine ob pomoči zanesljive nepremičninske agencije oz. agenta vam zagotavlja največji možni izkupiček z najmanj napora. Da vas ne bi prenesli naokoli neprofesionalni nepremičninski agentje, smo pripravili seznam 17 korakov, potrebnih za zanesljiv in strokoven postopek prodaje vaše nepremičnine.

1. Odločitev za prodajo nepremičnine

2. Izbira nepremičninskega agenta
Izbrati nepremičninskega agenta je na prvi pogled preprosta, vendar samo pravi (za vas) nepremičninski agent lahko prinese zadovoljujoče rezultate. Vse prevečkrat se za nepremičninskega posrednika ali agencijo odločimo zaradi napačnih razlogov, najsi gre za znanca, sorodnika, ker ne zaračuna provizije ipd. Prodaja nepremičnine je preveč zahtevna naloga, da bi se odločali po takšnih merilih.

3. Prevzem nepremičnine v prodajo
Nepremičninska agencija ali agent prevzame nepremičnino v prodajo. To se naredi s podpisom pogodbe o posredovanju.

4. Zbiranje podatkov o nepremičnini
Ob podpisu pogodbe o posredovanju nepremičninska agencija ali posrednik zbere naslednje podatke o nepremičnini:

• lokacija (dostopnost, infrastruktura, tržna/netržna ...)
• podatki o gradnji (leto, materiali ...)
• podatki o prenovi (leto, kaj konkretno, način in materiali, dovoljenja ...)
• lega objekta oz. nepremičnine znotraj objekta
• velikost in tloris (bivalna in skupna površina, velikost parcele ...)
• nadstropje (dvigalo)
• dejansko stanje večstanovanjske stavbe (vzdrževanost, urejenost, stanje stopnišč, strehe, pročelja, dvigal, izolacije, plačevanje v rezervni sklad ...)
• dejansko stanje prodajane nepremičnine (vzdrževanost, ohranjenost, opremljenost ...)
• dodatno lastništvo ali souporaba (shrambe, kleti, balkoni, terase, podstrešja, sušilnice, kolesarnice, garaže, parkirna mesta ...)
• mesečni stroški (Elektro, Voka, gretje, telekomunikacije, skupni, upravnik, rezervni sklad, stavbno zemljišče ipd.)
• zapis lastništva (eden ali več lastnikov)
• pregled morebitne verige pogodb
• podatek o etažiranosti
• namen prodaje
• želen čas prodaje
• želena prodajna cena lastnika (konkretni razlogi za postavitev take cene)

5. Promocija nepremičnine
Nepremičninska agencija oz. agent pripravi načrt oglaševanja nepremičnine in vam načrt predstavi.

6. Davek na dobiček
Nepremičninska agencija oz. agent preveri višino davka na dobiček glede na čas prijave bivanja lastnika v objektu.

7. Preverba pravnega stanja nepremičnine
Nepremičninska agencija oz. agent na podlagi pridobljenih podatkov in dokumentov preveri pravno stanje nepremičnine in naredi tržno analizo nepremičnine oziroma ocenitev njene tržne vrednosti, ki naj vključuje naslednje:

• preverba dejanskega vpisa v zemljiško knjigo
• preverba obremenitev na nepremičnini (plombe, zaznambe, hipoteke ...)
• preverba višine davka glede na razliko med oceno GURSA in želeno prodajno ceno
• izbor podobnih prodanih nepremičnin na isti ali drugi lokaciji, dosežene prodajne cene in čas prodaje
• če je potrebno, nepremičninski agent predlaga novo tržno prodajno ceno glede na dejansko stanje nepremičnine, davek, GURS, dosežene realne prodajne cene podobnih nepremičnin, želen čas prodaje ...

8. Nepremičninski trg v mikrolokaciji
Nepremičninska agencija oz. agent vas seznani s podatki o realnih prodajah podobnih nepremičnin na isti ali podobni lokaciji.

9. Fotografiranje nepremičnine
Nepremičninska agencija oz. agent po podpisu pogodbe o posredovanju organizira fotografiranje nepremičnine. Fotografije morajo biti čim bolj profesionalne, da hitreje pritegnejo pozornost potencialnih kupcev. 
  
10. Oglaševanje nepremičnine
Nepremičninska agencija oz. agent nepremičnino oglašuje tako, kot ste se dogovorili.

11. Ogledi nepremičnine
Nepremičninska agencija oz. agent organizira in vodi oglede nepremičnin. Pred vsakim ogledom naj vas pokličejo, če ni dogovorjeno drugače, in se časovno uskladite za vsak ogled posebej.

12. Pogajanja za nepremičnino
Med ogledi potekajo tudi že pogajanja o prodaji s potencialnimi kupci. Po potrebi je lahko ob usklajevanjih navzoč tudi odvetnik. Če so pogajanja uspešna, nepremičninska agencija oz. agent pripravi dokumentacijo in naroči pripravo pogodbe.

13. Priprava pogodbe
Odvetnik, ki je specializiran za nepremičninske pravne posle, pripravi pogodbo. Nepremičninska agencija oz. agent naj pogodbo pošlje vsem strankam na vpogled in uskladi njeno vsebino do podpisa. Pogodbe ne smejo biti tipske, ampak za vsak primer posebej sestavljena individualna pogodba.

14. Podpis kupoprodajne pogodbe
Pogodbo podpišete v poslovnih prostorih nepremičninske agencije.

15. Plačilo računa za posredovanje
Po podpisu pogodbe vam nepremičninska agencija izstavi račun za posredovanje pri prodaji nepremičnine.

15. Priprava dokumentov in hramba pogodbe
Nepremičninska agencija oz. agent spremlja in organizira izvajanje pogodbenih določil (ara, odplačevanje obrokov kupnine ...). Pripravi in izpolni vso potrebno dokumentacijo za davčni urad, plačevanje davka in overitve originalne pogodbe pri notarju. Notarsko overjena pogodba je po dogovoru s strankami shranjena pri notarju ali v nepremičninska agenciji oz. pri agentu.

16. Spremljanje plačila
Nepremičninska agencija oz. agent poskrbi za celotno logistiko plačevanja, če je plačilo v več obrokih.

17. Primopredaja nepremičnine
Po celotnem plačilu kupnine nepremičninska agencija oz. agent pripravi primopredajni zapisnik in izpelje prevzem nepremičnine. Ob primopredaji preveri, ali je nepremičnina v stanju skladno s pogodbo in dogovorom, popiše števce (elektro, plin, vodo …) ter vse prenese na novega lastnika nepremičnin. 

Napisala: Mateja Todić Curk, Ljubljana nepremičnine

(foto: Mateja Jordović Potočnik)